Leiden zucht al jaren onder een nijpend kamertekort, evenals andere studentensteden. Zo bleek afgelopen februari dat het aantal Leidse studentenkamers op woonverhuurplatform Kamernet in een jaar tijd met dertig procent is afgenomen, en bleek na de zomer uit cijfers van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting dat steeds minder studenten op kamers gaan en zelfs de hoop opgeven om er een te bemachtigen.
Een van de oorzaken zou de invoering van nieuwe landelijke regelgeving zijn, zoals fiscale aanpassingen in box 3 en de Wet betaalbare huur. Die maatregelen maken het voor huisbazen minder rendabel om nog kamers te verhuren, waardoor ze hun panden liever te koop zetten. 

Per 1 januari 2024 kwam daar in Leiden nog lokaal beleid bovenop. Verhuurders moeten nu een omzettings- en verhuurvergunning aanvragen, zodat de gemeente beter kan handhaven op onder meer huisjesmelkers en de leefbaarheid in wijken.

Vooral studentenpartij Studenten voor Leiden (SVL) en de VVD vreesden dat dit voor een nog grotere daling van studentenkamers zou zorgen. Verhuurders zouden de vergunningen te duur en ingewikkeld vinden en nog meer reden te zien hun panden af te stoten. Ze stelden hierover meermaals raadsvragen aan de wethouder Julius Terpstra (CDA).

Langjarig beeld

Die gaf daarom het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de opdracht om de ontwikkeling van verkamerde woningen in kaart te brengen. Het onderzoek heeft vier peilmomenten genomen (2019, 2021, 2023 en 2024) om zo een ‘langjarig beeld’ te krijgen, zo schrijft de wethouder in een brief aan de commissie stedelijke ontwikkeling.

Daaruit blijkt dat het aantal studentenkamers in verkamerde panden sinds 2019 niet is afgenomen, maar juist toegenomen. Zo telde Leiden op de laatste dag van 2019 7.400 studenten die in een verkamerd pand woonden, terwijl dat er in 2024 7.905 waren. Dat is een toename van ruim vijfhonderd kamers (7,4 procent). De ongeveer 2800 nieuw gebouwde zelfstandige studentenwoningen (studio’s) komen daar nog bij.

Desondanks is het aantal verkamerde woningen juist gedaald met 10,3 procent. In 2019 had Leiden er 2.175, in 2024 zijn dat er 225 minder (1.950). Dat betekent dus dat er gemiddeld meer bewoners in een verkamerd pand zijn gaan wonen. Volgens wethouder Terpstra ‘sluit dat aan bij de landelijke trend waarin vooral de kleinere kamerpanden worden verkocht’. 

SVL maakte zich de afgelopen jaren ook zorgen over de buurten Transvaal, De Kooi en Noorderkwartier. In die wijken mogen met de nieuwe regelgeving geen extra woningen meer worden verkamerd omdat dat de leefbaarheid zou aantasten. Uit het onderzoek van het CBS blijkt dat niet alleen het aantal verkamerde woningen daar met 37,9 procent is afgenomen (van 290 naar 180), maar ook het aantal bewoners van verkamerde panden. Zo woonden daar in 2019 nog 1230 studenten, en in 2024 nog maar 860. Dat is een afname van 30,1 procent.

Acceptabel

Die cijfers baren Terpstra echter geen zorgen. ‘De strengere handhaving en bewustwording rondom goed verhuurderschap kunnen mede bijdragen aan de daling van het aantal verkamerde panden’, schrijft hij. ‘Als verhuurders daardoor besluiten te stoppen, beschouwen we dat als een acceptabel neveneffect.’

Ook concludeert hij dat ‘de invoering van het lokale verkameringsbeleid in 2024 niet leidt tot afwijkende ontwikkelingen in Leiden ten opzichte van de landelijke situatie’ en dat ‘sinds de invoering van het Leidse verkameringsbeleid ook in een deel van de wijken zonder maatregelen een afname van verkamering zichtbaar is’. Dat wijst volgens de wethouder ‘op meerdere invloeden dan alleen lokaal beleid’. 

Dat hij het een ‘acceptabel neveneffect noemt’ dat sommige verhuurders studentenhuizen te koop zetten, schiet SVL in het verkeerde keelgat. ‘Het is onbegrijpelijk dat honderden ontkamerde woningen worden afgedaan als een acceptabel neveneffect’, zegt Robbin Engel, woordvoerder wonen en de nummer twee op de kandidatenlijst. ‘We vinden het goed dat de gemeente dit heeft laten uitzoeken, maar de cijfers zijn - geen verrassing - teleurstellend. Er zijn heel veel studenten die het huis uit willen, maar de zoektocht hebben opgegeven. Dan kan de gemeente wel studio’s gaan bijbouwen, maar dat is dweilen met de kraan open.’

De partij vindt dat de gemeente efficiënter gebruik moet maken van de schaarse ruimte en beter moet kijken naar alternatieve woonvormen. ‘We moeten met meer mensen in een huis wonen’, zegt Engel. ‘Dat is duurzaam, sociaal en het helpt tegen eenzaamheid.’
Dat kan volgens Engel door woningsplitsen makkelijker te maken, meer gebruik te maken van hospita’s en door met friendscontracten te werken. Ook moet het mogelijk worden om met meerdere personen een huis te kopen.

Volgens wethouder Terpstra zijn veel van deze opties nu al mogelijk, laat hij aan Mare weten. ‘De lokale maatregelen gelden slechts in een klein deel van de stad waar de leefbaarheid onder druk staat. Buiten het gereguleerde gebied zijn er geen beperkingen voor hospitaverhuur, verkamering, woningdelen en friendscontracten.’

Hospita

Hospitaverhuur is in de hele stad toegestaan, licht hij toe. ‘Om het voor mensen gemakkelijker te maken om als hospita een kamer te verhuren, werken we onder andere samen met Hospi Housing. Zij helpen bij het vinden van een passende huurder, vergroten de bekendheid van hospitaverhuur en geven informatie over het proces. Voor het verhuren van één kamer aan een hospitahuurder is geen vergunning nodig.’

Voor friendscontracten geldt hetzelfde als voor verkamering: in het grootste deel van de stad is dat gewoon toegestaan zonder vergunning. 

Voor het opsplitsen van een woning is weliswaar een omgevingsvergunning nodig. ‘Bij een splitsing worden namelijk altijd bouwkundige aanpassingen gedaan, bijvoorbeeld aan brandcompartimenten. Daarnaast is er extra parkeergelegenheid nodig, voor zowel auto’s als fietsen’, aldus Terpstra.

Het vergemakkelijken van het collectief kopen van een huis gaat buiten de gemeente om, aldus de wethouder. ‘Dat is een vraag voor een bank.’