‘Mijn doel is dat we over vijf jaar veel minder verhalen horen over huisjesmelkers en andere wantoestanden.’ Dat zei wethouder wonen Julius Terpstra (CDA) vorig jaar september in een interview met Mare, waarin hij zijn nieuwe woonbeleid toelichtte. Dat pakket maatregelen is per 1 januari ingevoerd.

Zo moeten Leidse verhuurders nu in veel wijken een verhuurvergunning en omzettingsvergunning aanvragen. De verhuurvergunning is bedoeld om huurders te beschermen tegen onder meer discriminatie, bedreiging en te hoge huurprijzen. Door het instellen van de vergunningplicht kan de gemeente handhaven wanneer verhuurders zich misdragen.

De omzettingsvergunning moet worden aangevraagd door verhuurders die hun pand willen verkameren, of dat ten tijde van de verkameringsstop in 2021 illegaal hebben gedaan. Door deze vergunning alsnog aan te vragen, worden deze panden gelegaliseerd.

Studenten zouden door deze maatregelen ‘meer huurdersbescherming krijgen dan ooit tevoren’, beloofde Terpstra vorig jaar, terwijl ‘verhuurders die zich gedragen geen last van ons hoeven te krijgen’.

Maar het is de vraag of studenten veel opschieten met het nieuwe beleid. Uit cijfers van de gemeente blijkt namelijk dat een aanzienlijk deel van de verhuurders de vergunningen nog helemaal niet heeft aangevraagd, terwijl de deadline 1 juli was. Van de ongeveer 780 panden die een omzettingsvergunning nodig hebben voor legalisatie, zijn er slechts 198 aangevraagd, aldus AnneMarie Attema, de woordvoerder van wethouder Terpstra. ‘Dat aantal vinden wij teleurstellend, zeker gezien alle moeite die erin is gestoken om eigenaren over de vergunning te informeren.’

Voor de verhuurvergunning geldt dat er in totaal 3300 kunnen worden verleend. Daarvan zijn er tot vorige week 1548 aangevraagd. Verhuurders krijgen van de gemeente de mogelijkheid de vergunningen alsnog aan te vragen, maar ‘binnenkort start de handhaving voor verhuurders die dit nog niet hebben gedaan’, aldus Attema. ‘Eigenaren die weigeren de benodigde vergunning aan te vragen, krijgen een bestuurlijke boete.’

Vastgoedeigenaar Alexander van Nimwegen is niet verbaasd over de lage aantallen. ‘Veel verhuurders gooien de handdoek in de ring’, zegt hij. ‘We hebben vorig jaar gesprekken gehad met gemeente over de invoer van deze regels. De gemeente vond ze nodig omdat een paar verhuurders er een teringzooi van maken. Ja, je hebt er een paar idioten bij zitten, maar de meeste verhuurders houden zich netjes aan de regels. Die worden nu gestraft.’

Strenge eisen

Want, licht hij toe, de vergunningen zijn duur en de eisen streng, waardoor aan studenten verhuren niet meer rendabel is. Zo kost een omzettingsvergunning 938,50 euro per pand en een verhuurvergunning datzelfde bedrag per verhuurder. De aanvraag van laatstgenoemde gaat gepaard met ‘enorme eisen en investeringen’, zegt Van Nimwegen. Zo moet hij onder meer een onderhoudsplan indienen met een overzicht van de herstel- en vernieuwingswerkzaamheden voor de komende vijf jaar, een schatting maken van de kosten daarvan en aantonen welk deel hij doorberekent aan de huurder. Ook moet hij plattegronden aanleveren met de indeling van de kamers en verdiepingen die hij verhuurt, inclusief de afmetingen en oppervlakte.

Het opstellen van het onderhoudsplan en de plattegronden kostte Van Nimwegen naar schatting 1500 euro. ‘Sommige panden zijn al honderd jaar een studentenhuis, daar zijn de afmetingen niet meer van te vinden zodat die opnieuw moeten worden gedaan. Een groot deel van de verhuurders kan dit waarschijnlijk niet eens betalen.’

Niet alleen lokale, maar ook landelijke regels en economische ontwikkelingen zorgen voor oplopende kosten, zegt Sven Bakker, eigenaar van Oranjestate Vastgoed. Hij noemt niet alleen de op 1 juli landelijk ingevoerde Wet betaalbare huur - waardoor verhuurders minder voor hun huurwoningen kunnen vragen - en de in 2023 verhoogde belastingen op huurwoningen, maar ook de ‘behoorlijk gestegen onderhoudskosten vanwege de bizarre inflatie van de afgelopen jaren’.

En: ‘Veel mensen vergeten dat verhuurders ook hypotheken hebben die moeten worden afgelost. Dergelijke rentes zijn veel hoger dan bij een woning voor eigen gebruik, soms wel 5,5 procent.’

Dat alles leidt ertoe dat ‘het voor Leidse beleggers vaak niet interessant meer is om aan studenten te verhuren’, zegt Bakker. ‘Veel van hen zijn bezig hun huurpanden te verkopen, omdat dat veel meer opbrengt.’ Onlangs voerde hij een poll uit in een appgroep waar hij met ongeveer vijftig Leidse huiseigenaren in zit. ‘Daaruit bleek dat 60 procent zeker gaat verkopen of daar al mee bezig is, 16 procent overweegt te verkopen en 24 procent het vastgoed nog even aanhoudt.’

Van Nimwegen bevestigt dat beeld. ‘Verhuurders willen liever niet meer aan studenten verhuren, maar appartementen van hun woningen maken om te verhuren aan expats. Of ze kiezen ervoor om verhuurcontracten te laten uitsterven en het pand te verkopen. Dat is nu aantrekkelijker.’

Zelf verhuurt hij nog wel kamers ‘aan tientallen studenten’, maar nieuwe aankopen verhuurt hij aan een andere doelgroep. Zo kocht hij onlangs twee voormalige studentenhuizen - van 18 en 19 kamers - op de Hooigracht, waarvan de vorige eigenaar de studenten had uitgekocht. ‘Ik maak er appartementen in de vrije sector van en ga ze verhuren aan werkenden, omdat dat veel rendabeler is. Als het lonend was geweest, had ik ze graag aan studenten verhuurd.’

Panden afstoten

Hij erkent dat het woningaanbod voor studenten hierdoor afneemt. ‘En daardoor gaan de prijzen weer omhoog’, concludeert Van Nimwegen, nog bovenop het bedrag dat hij doorberekent in de huurprijzen door de gestegen kosten. Ondertussen blijft de vraag onverminderd hoog. ‘Als ik een studentenkamer van 400 euro online zet, heb ik binnen een uur 370 aanmeldingen.’

Bakker ziet nog een ander probleem voor studenten. Een van de maatregelen van het nieuwe Leidse woonbeleid is namelijk dat in een groot deel van Leiden - de wijken Binnenstad Noord, Pieterswijk, Noorderkwartier, De Kooi en Transvaal - woningen niet meer mogen worden veranderd in zelfstandige woonruimtes van minder dan 45 vierkante meter. ‘Maar veel studio’s worden juist door studenten bewoond, omdat je voor zelfstandige woonruimte huursubsidie kunt krijgen. Daardoor zijn studio’s soms zelfs nog betaalbaarder dan studentenkamers.’ Volgens hem leidt deze maatregel tot minder betaalbare studio’s en een verdere afname van geschikte studentenwoningen.

Het Huurteam Leiden bevestigt het verhaal dat verhuurders bezig zijn panden af te stoten. Een medewerker laat weten dat er geen cijfers van worden bijgehouden, maar dat er sinds de invoering van de nieuwe regels meer studenten vragen hebben over verhuurders die hen willen uitkopen of huurcontracten bijvoorbeeld in een groepscontract willen veranderen om vergunningen en huurprijsregels te omzeilen.

Een van de slachtoffers van het beleid is Mitchell Wiegand Bruss, gemeenteraadslid van Studenten voor Leiden (SVL). ‘Onlangs vertrok een huisgenoot naar het buitenland, dus mijn twee overige huisgenoten en ik wilden een nieuwe huisgenoot aanleveren’, vertelt hij. ‘Maar de verhuurder verbood dat en zei: “Of jullie dragen de hele huur met zijn drieën, of jullie vertrekken allemaal.” Het eerste was geen optie, dus besloten we allemaal te vertrekken. Hij wilde gewoon van ons af, zodat hij het pand kan verkopen. Gelukkig heb ik een andere kamer gevonden, maar een huisgenoot is nog steeds op zoek.’

Mare sprak ook andere studenten die dreigen te worden uitgekocht, maar zij wilden verder niets kwijt om ‘de onderhandelingen met de verhuurder niet te verstoren’.

Gelijk krijgen

In de gemeenteraad uitte Wiegand Bruss vorig jaar al zijn zorgen over het nieuwe woonbeleid. Hij vreesde dat pandeigenaren de vergunningen niet zouden gaan aanvragen. Onlangs heeft hij samen met de VVD opnieuw schriftelijke vragen aan de wethouder gesteld over de kwestie. Ze willen onder meer weten waarom de kosten voor de vergunningen ‘buitenproportioneel hoog’ zijn en of de wethouder de zorg deelt dat de vergunningen kunnen leiden tot minder studentenkamers en andere huurwoningen. Naar verwachting worden die vragen volgende week beantwoord.

‘Het is supervervelend om gelijk te krijgen’, zegt Wiegand Bruss. ‘Vastgoedeigenaren nemen de gok dat ze hun huurders er wel uit kunnen krijgen voordat de gemeente gaat handhaven. De vergunningen zijn voor hen reden om van hun panden af te willen. Op Funda staat een voormalig studentenhuis op de Turfmarkt te koop. Daar kun je nu vier appartementen kopen voor drie of vier ton per stuk.’

De gemeente zegt het geschetste beeld niet te herkennen. ‘Wij hebben geen signalen dat verhuurders hun panden alleen verkopen vanwege het nieuwe beleid en de ingevoerde vergunningplicht’, aldus Attema.